低价恶性竞争，浅谈批量精装项目的成本管理 ，打破壁垒 跨界协同 成本管理之路

前言：此稿是我2019年11月份单位组织工程、设计、成本、招采条线共同会议上演讲关于成品房成本一些思考，其实无论大家在工程条线做什么专业，建议都要有成本思维，特别房地产目前处于下行期，更应该关注成本问题。在此把这篇演讲稿分享给大家，不足或错误之处请指正，大家共同学习进步。

目 录

第一章 批量精装成本管理现状

第二章 批量精装项目成本管控体系的搭建

第三章 目标成本在实施过程中的管理

第四章 批量装项目的合约管理

第一章 批量精装成本管理现状

一、思危 思进

1、你是怎样理解成本管理的？

2、你心目中对成本管理好坏的评定标准是什么？

3、你认为成本管理最大的困难、矛盾是什么？

4、我们集团目前成本管理最需改进的是什么？

二、房产开发成本管理中的问题

1、缺乏全面规范的目标成本管理体系

（1）认为成本控制就是支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本的联动管理体系。

（2）策划阶段成本工作没介入、设计阶段成本工作跟不上、成本预算来不及、边施工边结算。

（3）将结算管理当做成本管理，最终导致成本失控，无力回天。

2、成本管理的宗旨和原则不明确

（1）认为成本管理的目的就是为了“节约、省钱、不被骗”。

（2）认为成本管理=成本核算=造价计算（概、预、结算）。

（3）在定额模式下，强调个人经验，追求算得快、准、定额熟、套价正确。

3、成本管理无组织保障

（1）无成本意识，认为成本部=审核部，成本管理处于被动审算业务。

4、成本控制未能抓住重点

（1）忽略对设计阶段的“隐形成本”的控制。

（2）只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，和“事后”结算的审核。

（3）缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期基础阶段的“事前”成本控制，使得成本管理变得非常被动。

5、成本控制手段不当

（1）压缩必要的项目开支当作成本控制的主要手段，反而使得项目的进度、品质受到很大影响，致项目最终实际

（2）开发成本不降反增，利润降低，投诉不断，增加项目后期开发风险。

三、问题的结论

“基础不牢

地动山摇”

必须树立新的房地产成本管理理念，实施全过程成本精细化管理；

第二章 批量精装成本管控体系的搭建

一、批量精装项目全成本管理的基本方法

二、批量精装项目成本的综合分析

三、批量精装项目目标成本的建立

1、目标成本建立阶段

2、标准与目标成本的对应关系

批量精装项目装修标准与目标成本对应关系，通常我们所说的装修标准是有两种表达，一种是以单位建筑面积的表达，另外一种是对于精装修区域装修使用面积的表达。

3、某房地产住宅不同区域（使用面积、建筑面积）装修标准确定参考：

为了比较精准控制各个功能区域成本，建议以采用各个功能区使用面积单位成本来确定子项目标成本。同时客户更加关心套内的装修，因此精装修的的目标成本控制更加关注套内使用面积范围内装修的交楼标准及配置内容。

四、批量精装项目目标成本控制六阶段控制法

1、六阶段控制法

（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在700~2500元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。

（2）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。

（3）按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生间洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面瓷砖、涂料等（由预算采购部门来完成）。

（4）根据选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。

（5）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。

（6）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。

五、批量精装项目分级体系与销售价格参考表

六、批量精装项目分级体系对应的装修标准

1、政府保障房级成品房（400~600）：完整的厨房硬装（含少量厨电）、简易操作台或者橱柜、卫生间主要洁具及简单硬装修（国产品牌为主），成套门、地板、墙面的装修。主要装饰材料以瓷砖和涂料为主。

2、基础标准级（700~900）：在上一级基础上，增加厨房橱柜及厨电、卫生间品牌洁具及卫浴配件的部件，厅房开始考虑固定家具的布置（提供入口玄关鞋以柜等）。厅房地面采用地砖、强化复合地板，普通吸塑标准的成套门系统。主要装饰材料瓷砖和涂料为主。品牌采用合资及国产一线品牌。

3、都市普通级（1000~1800）：在基础标准级之上，增加厨房卫生间的电器和橱柜（合资及国产著名品牌），厅房开始考虑更多的收纳系统同时提高装修材料的标准，墙面开始景墙装饰。洁具及电气采用著名品牌中高端系列。开始赠送部分品牌家用电器（冰箱、热水器、空调等）。配置新风系统和智能家居系统。

4、一线城市标准级（2000~2500）：在都市普通级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统、中高端智能家居系统等。客厅开始采用石材，卧房实木复合地板，敏感部品开始采用品牌定制。

5、普通豪宅级（3000~5000）：在一线城市标准之上采用顶级品牌产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。主要部品均为著名品牌、专属定制以及部分进口品牌。

6、顶级豪宅级（5000以上）：主材、电气设备、家居部品均为国际顶级进口品牌及高端系列，同时相关硬装和软装设计与国际奢侈品品牌对接、定制。

第三章 批量精装项目目标成本在实施过程中的管理

一、批量精装项目在前期发包实施阶段的成本管理

1、批量精装项目施工队伍预选阶段的控制

（1）项目前期实施阶段的成本控制主要体现在招标过程及评标过程的严格控制。

（2）装修队伍选择是第一步，经过前期考察后遴选的施工单位应使其基本位于同一梯队，否则届时上下过于悬殊的报价会让业主承担较大的不可预知风险。

（3）比较理想的队伍预选是，各个施工单位都有过类似的批量精装修实际案例施工经验，其中有过与标杆房地产企业合作过的施工单位优先考虑，有设计资质及设计深化能力的装修队伍优先考虑。

2、批量精装项目招标文件的编制的控制

（1）精装工程招标文件建议划分技术标及商务标两部分，其中技术标建议占权重20%左右，商务标占权重80%左右。

（2）技术标主要内容应包含近三年主要类似工程业绩之外，还有资质等级，设计资质及图纸深化能力，施工组织方案，是否为精装修施工标准化管理体系，最关键的是拟派项目管理团队的成员履历。

商务标依据设计图纸及工程量清单报价。

3、精装修工程招标与土建项目不同，一般不是按照费率招标，采用工程量清单报价。因此确保两类数字和标准是一致的，这就是工程量一致，施工工序和工艺标准一致。其他的如材料和人工费用是根据市场行情来确定。甲方工作人员应该对现阶段的材料及人工价格有基本的了解。

精装修工程招标核心：招标文件明确图纸工程量清单一致、施工工艺做法一致

批量精装修核心理念：工厂化制作，现场装配式施工安装！

二、批量精装项目在施工阶段的成本控制

1、批量精装项目合理划分标段、科学规划合同

批量精装修施工的标段划分需要考虑的问题比土建总包标段划分复杂，要考虑与土建总包标段衔接的问题。尽可能避免出现一家土建总包对应多个装修队伍，或者一个装修队伍对应多个土建总包，以减少合同数量及现场管理工作量。

2、批量精装项目劳动力分析

（1）批量精装修工程的管理主要瓶颈取决于劳动力供应，当前全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：

（2）标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200～600套作为一个标段是合适的选择。

（3）施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争。

3、批量精装项目物资供应的计划管理

（1）批量精装项目按合同工期编制科学合理施工进度表，工序流水段清晰，人员，材料，设备满足进度要求。 在大面积批量施工阶段，要确保甲供材料及时到场满足现场施工。例如在卫生间贴砖阶段，浴缸就应该提早到位，否则贴砖（或者石材）无法收边，造成班组误工产生没有必要的签证。

（2）装修总包对装修过程所需要的乙供材料、部品编制详细的物资供应和进场计划报甲方和监理单位审核确定。甲方、监理及时对进场材料进行验收确认及必要的送检。

（3）甲供材料及部品，需由施工单位事先提出材料供应计划报甲方、监理审核后提交物资供应部门，通知材料部品供应商分批次供货到现场。一般大宗材料 每15天~30天供应一个批次（结合现场场地布置50~100套用量一个批次），原则上由材料供应商运到施工指定堆放场地，并且满足现场施工单位的合理最短运距（30~50米），原则不存在二次倒运费用在合同中约定清楚。

（4）根据合同约定，甲方超出合理损耗的材料部分成本按采购成本1.2倍从施工单位结算费用中扣除；使用结余的材料部品根据合同约定进行处理。如超领额度超过5%，对超过5%的部分，甲方另收取20%管理费作为违约金；5%以内的部分甲方按甲供价格扣回。

4、有关设计变更的成本控制

（1）如何做到设计无变更

①营销样板房一比一真实打造，解决设计材料应用、水电点位、交楼标准等90% 以上的问题。

②精准设计批量精装施工图，通过实体楼层样板房、招标样板房全真现场模拟， 解决所有隐蔽工程、专业分包工程、工艺工法标准等，成本精准控制达到95%。

③各个标段实体交付样板层施工，实现项目所有户型设计深化及完善问题，成本精准精致达到目标成本控制的97%。

（2）设计部与现场工程部信息沟通不畅是造成设计变更成本增加的主要原因

①安排甲方设计管理部的精装修设计师常驻施工现场。发现不合理设计及时进行优化调整，从而降低施工成本。

②严控图纸深化控制，部品深化图纸、精装深化图纸；不构成本增加的依据，更不能成为品质降低的依据；

（3）现场土建交付现状与精装设计误差过大产生变更的处理方案

①根据现场实际尺寸进行二次深化设计及放样设计，由施工单位报甲方、建立审核确认。

②由于现场调整设计所增加的成本单独核算，由责任单位承担相关增加的变更成本。

③现场情况与标准设计不符所产生的成本控制在3%以内。

5、成品保护的相关约定

（1）批量精装项目施工的成品保护方法

①防护：针对被保护对象制定防护措施。如对客厅铝合金推拉门下框滑槽钉上防护板加以防护；

②包裹：将保护对象包裹以防污染和损坏。如电梯门套金属饰面未交付前外侧 防火膜不许撕开，并用胶合板包扎以防碰撞；

③覆盖：在成品表面覆盖以防损坏或则堵塞。如地漏落水口的覆盖；地砖铺贴瓦楞纸板。

④封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭。

（2）批量精装项目施工成品保护的原则

①精装修成品保护坚持谁的成品谁保护原则，即各分包单位在施工过程中负责对自己做好的成品进行检查和维护工作。

②产品保护坚持先检查后保护的原则，即必须由甲方或则监理检查合格后，精装修总包单位才可进行成品保护。

③坚持成品保护的动态管理原则，即直到清洁开荒甚至交付业主使用之前的持续性保护必须由精装包单位进行保护或者看管。

6、处理好装修总包与土建总包之间的关系（交叉施工的情况）

（1）跟进土建总包提供足够的开工作业面给装修总包，并且满足相关质量精度要求，杜绝不合理签证。在与装修总包的合同中约定可以分批提交作业面。

（2）做好装修总包与土建总包相对应的施工组织计划。

（3）甲方协调装修总包现场生活区的布置及与土建总包生活区的合理利用，相关费用已经在招标文件及施工组织设计、合同清单费用之中。

（4）处理好装修总包施工临时水电接驳及费用，相关费用已经在装修总包合同中明确。

（5）如果批量精装修与土建施工同步进行，甲方要考虑相关的配合费用给土建总包（现场综合管理、文明施工、水平运输及垂直交通、安全防范、临时水电接驳等）。有关配合费用参考：0.5~2.0 %。

7、精装监理对成本控制的影响

（1）分阶段施工的精装项目，土建监理已经离场，工地出现无监理的状态。

（2）交叉施工的情况下，土建监理负责到精装交付，但是实际上现场的监理团队并不懂得精装。因此在合约阶段，必须与监理公司明确精装监理团队组成及相应的工作经验匹配。

（3）充分发挥精装监理0.5个甲方的作用，协助甲方项目管理团队进行土建界面移交、施工组织计划编排、材料进场计划审核及确认、施工进度跟进、施工质量监督、监理停止点检查、安全文明施工等工作的开展。

（4）建议精装监理在土建总包交付前2~3个月提前进入现场，开展精装监理前介工作。

（5）委托精装监理对批量施工过程中变更、签证进行审核，确保施工阶段的成本控制。

三、精装修项目在售后维保阶段的成本控制

1、建立产品售后服务机

（1）开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商成、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地 处理客户投诉、产品维修等问题。

成立客户服务部（或者产品售后服务中心、精装修住宅维修站等）

（2）如何组织责任单位维修？由原责任单位负责维修？ 由专业公司集中负责维修？ 由甲方成立小组负责维修？

关键问题：如何使用和管理售后5%的维修保证金！

2、售后维保阶段组织机构的确定

3、第三方维保管理

（1）第三方维保单位的重要性

①第三方维修是指工程质保期内或虽已过质保期，但业主购房时间在质保期满 后的，由原有工程施工责任单位以外的维修队伍来处理承建责任方不履行职责 的事项、业主紧急事项、无法分清责任的事项。

（2）第三方维保单位单独实施维修工作的情形

①原责任施工单位未履行施工合同约定的保修义务的；

②与原责任施工单位无关，需要发起第三方维修的；

四、批量精装项目与精装相关的成本

1、批量精装项目施工成本应由五部分组成

（1）人工+辅料+部分乙供主材+现场措施费（保洁、垃圾清运、脚手架、安全措施费用）；

（2）甲供材费用（含排版损耗+施工损耗+管理配合费）；

（3）甲分包费用（含材料费+安装费+甲供管理费）；

（4）固定费用（甲分包总包配合费、水电费、材保费、围挡及大门、电梯开梯、等电位连接等可能发生的费用）；

（5）不单列计算费用：最容易忽视的费用组成，不给钱不代表不是成本。

2、批量精装项目其他成本

（1）批量精装项目组织及运营管理成本（组织架构及人员配置）。

（2）批量精装项目的设计成本、产品研发成本、标准化体系建立成本。

（3）批量精装项目的顾问咨询成本。

（4）批量精装项目的监理成本。

（5）精批量精装项目第三方检测、飞验、实测实量成本。

（6）批量精装项目的采购成本。

（7）批量精装项目第三方陪验、交付成本。

（8）批量精装项目第三方维保成本。

（9）批量精装项目而增加的土建成本。

（10）批量精装项目不可预见成本（因管理经验不足而产生的成本）。

五、批量精装项目成本管控需要注意事项

1、注意事项：

2、避免双方成本误判

（1）界面划分、工作面移交不彻底引起：

因中标单位后期改造、施工等所引起的质量问题，如发现还有土建遗留质量问题由中标单位负责整改，甲供材、甲分包的界面不清，保护性措施、搬运、仓储、交付前二次安装的费用，相关费用不再另行签证。

（2）安全生产、文明施工管理引起：

临时配电箱和电缆分包管理、安全管理、生产安全事故、分包垃圾清运管理费用，相关费用不再另行签证。

（3）开电梯费用、接地保护费用

仓库需多次拆建，以上费用在投标报价中综合考虑，不再另行签证。

（4）施工技术措施的费用：

标单位需实施的样板包括但不限于：工序样板、工艺样板、实体样板间、实体样板段、节点大样等，以上费用包含在投标总价中，不再另行签证。

第四章 批量精装项目的成本合约管理

一、批量精装项目施工管理基本模式介绍

1、建筑施工企业总承包

（1）传统总分包的管理模式，隶属于总承包下的专业分包、完全接收总承包的所有管理

（2）多适用于国企背景大型特级施工企业，PPP项目等。

（3）房企管理难度小，相对弱势，成本可控。

2、房企做总包

（1）土建单位是名义总包，精装施工单位与所有甲分包构成平行分包。

（2）要求甲方专业工程技术体系能力强，技术界面划分要求高，合同水平高，各分包配合度高，文化基因一致；

（3）要求甲方施工组织水平高、专业技能及管理深入程度高，各工种工序穿插严谨、守时高效；

（4）难度较大：人才缺失，内外矛盾多，成本不低，

（5）一般以港澳企业为多：新天地、新鸿基等

3、精装施工单位做总包

（1）土建单位名义总包或“二次装修报建”，项目实际管理划分为三大总包：土建总包（场地移交前）、精装总包（场地移交后）、园林总包总包（室外部分）。

（2）目前国内标杆房企运作已经很成熟，基本适用于所有希望做大做强批量住宅精装的房企。

（3）代表性企业如：万科、雅居乐等。

二、批量精装项目精装总包模式下的合约规划

1、三大界面介绍

（1）土建总包、精装总包、给排水、机电安装等各专业管理界面、技术界面划分

①以场地移交为准，总包对施工范围内的场地全面管理，统筹规划临水临电临设、交通运输、安全文明施工；

②两大总包分别对所管理范围内的各分包的：工期进度、施工质量、成品保护等负直接责任；

③总分包技术界面：以分项工程工序为节点、无缝对接，

（2）部品、材料采购及安装界面：甲分包、甲供、甲指乙供、甲限乙供

①专业性强，可作为独立分包的分项工程，应采用甲分包，如：智能化、门禁、消防、暖通、新风等；

②金额较大、半成品定制类部品，需专业安装技术，且与硬装施工交叉较少的，宜采用甲分包，如：柜体类、淋浴屏风等；

③金额大、成品类，安装简单的，宜采用甲供乙安装，如：木地板、墙地砖、卫浴洁具等；

④金额较大，无品牌要求，与硬装基层施工交叉较多的，应采用甲指乙供或甲限乙供 ，如：木饰面、石材类

（3）精装施工单位/甲分包/甲供材的管理界面

①正确理解项目成本、与费用划分有关；

②正确定位甲方角色，精装总包应该管的事情，由精装总包管；

③正确定位精装总包角色，精装总包可以做的事情，不要让甲分包或甲供材单位做；

④梳理责权利的关系，如何赋能？

2、精装修标段划分

（1）标段划分原则：建筑分部、工程造价、装修标准、工期要求、留一手

（2）考虑因素

①结合分部工程进度，标段的划分须以施工企业可以独立施工为原则。有利于现场的平面布局，既能相对独立，又能便于管理；既要考虑空间上的相对独立，又要考虑布置的合理性与安全性，对现场的临水临电、接线、道口位置等都应明确相应的责任方。

②标段划分的大小，既要有利于竞争，又要有利于管理，标段过小、过多，有较强实力的大型施工企业来参加投标的可能性就小，且会造成财力浪费，管理协调工作量增加；标段过大，只有少数大型企业的竞争，容易引起高价竞标。

③与装修标准有关，参考数据：装饰施工合同5000万以上，算超大合同，1500-3000万为宜，木制品最大不超过3000万为宜

④合理确定施工工期，由于标段划分的大小不同，所以根据工程特点，合理制定各标段的开竣工日期，平衡好现场的总体建设目标，既要避免现场的交叉干扰，又要确保工期的缩短。

⑤如果有条件，以3个标段为最宜：引入一家待考察企业，使用一家成熟企业做标杆，保留一家本地资源的企业（防备）

三、批量精装项目施工合同必要条文

1、各专业界面划分；

2、各专业配合服务费用及内容；

3、总包土建移交给相应精装分包单位现场条件；

4、甲供材的管理；

5、甲限乙供的管理；

6、成品保护要求；

7、售后维保要求。

四、批量精装项目土建总包与精装修成本分判参考

五、批量精装项目与土建总包关联的相关费用

1、现场组织管理及配合；

2、图纸会审；

3、已搭设井架、塔吊等垂直运输工具；

4、已搭设施工脚手架、排栅；

5、施工场地、施工临时道路；

6、施工用水、用电接驳口；

7、负责为分包单位施工预留孔洞、分包单位施工完成后的孔洞(含结构和墙体)和沟槽（电线管和给水管除外）的填补、塞缝、挂网、补灰、收口工作等，由此发生的费 用已含在总包单位投标报价中，二次修补的费用由责任方承担；

8、场地清理：总包单位负责指定在场内的垃圾集中堆放位置和及时将垃圾清运处理，保持现场文明施工；

9、安全设施；

10、轴线与标高；

11、其他:负责对分包单位相关资料进行归档备案管理(含需要总包单位配合进行资料 盖章等)。

六、批量精装项目招标合同中应明确的事项

1、招标文件、施工合同将施工过程中容易出现“扯皮”、设计图纸不能明确表示的节点以及各项说明，作为招标文件、合同的附件，更利于后期管控。

如：

七、招标中工程量清单编制常见错误及应对策略

1、单位工程工程量清单包括分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单。多个清单编制中最重要的也是最难的清单是分部分项工程量清单的编制。

八、工程量清单写错误与不完善的补救措施

总 结 语

综上所述，我们不难发现，今后如果甲方对批量精装项目的成本管理如能从项目策划决策阶段、设计（方案）阶段、项目前期实施阶段、施工过程阶段以及售后维保阶段这五个关键阶段加以控制，成本控制的目的相对会比较容易达成，也会使批量精装项目的管理工作做得越来越好，对整个集团成本管理的发展也有一定的帮助。