前不久收到一个做地产营销的朋友的微信，说他辞职了，公司一纸调令让他去外地，他不愿意。我朋友今年快岁了，在公司十多年，干到TOP区域公司营销总的位置，每年手里管着约亿的销售额。这个年龄还算是年富力强就离职，多少有点遗憾，然而这个年龄再想去别的公司做高管，又多少有些无奈，更何况他因为家庭的原因，不愿意离开本市。
行业动荡的背后，也是一个个动荡的个人和家庭，可能房地产行业真的是容不下一个人全部的职业生涯。我约了他出来一起喝茶聊一聊，安慰了一番，他说，这一路走过来，确实不容易，几乎都是在各种焦虑中度过的，正好需要时间好好调整一下自己，整装待发，也可能换个赛道，重新出发。笔者把和他交流的种种焦虑写出来，与大家一起思考。
焦虑一
拿地焦虑症
营销的焦虑，其实从公司拿地阶段就开始了。没拿到地时焦虑，眼看着手里的库存一天天在减少，算一算如果再拿不到地，明年这个时候就没活可干了；拿到地时也焦虑，明明市场价格只有这么高，但为了拿到地，投资和营销都“心照不宣”地默认了激进的市场价格和年递增率，甚至有的价格综合上浮了约%。
对未来过于激进价格的预期，其实营销心里也没多少底，所以自从拿到地的那一天，营销就开始焦虑，担心开盘的时候能不能卖到这个价,只能寄希望于市场到时候会变得更好，用时间来换空间。
而投资拿到地后，项目可行性研究报告中的考核指标就实实实在在地背在营销身上了，直到项目结盘为止。因此越是高价拿的地，营销的压力越大，焦虑感也越强。投资是没拿到地焦虑，拿到地了开心，而营销，没拿到地焦虑，拿到地了同样焦虑。
焦虑二
市场焦虑症
房地产行业内暴雷事件不断，市场走势断崖式下跌，行业进入“夕阳产业”周期、人民银行降准、调控节奏出现回暖，第四轮土地集中拍卖出现逆势等等，每天都有不同的资讯传递给营销，营销对市场既看好又看衰，脑子里永远住着“一个天使”和“一个魔鬼”。天使说，政策宽松了，市场好了，开始回暖了；魔鬼说，上个月的数据你没看吗？销售一个月比一个月差，事实胜于雄辩，两种思想一直在“打架”，不分伯仲，难辨雌雄，非常焦虑。
其实，房地产市场一直以来就是“政策市”和“市场市”的结合体，股市有句调侃的话来形容这种结合体，就是“既不是牛市，也不是熊市，是‘猪’市”，未来市场的可确定性和不确定性并存。特别是当下房地产“政策市”的力度在不断地加大，“市场市”技术派的预测往往失灵，因此预判未来房地产市场发展趋势的难度越来越大，
作为营销个人而言，是很难去和市场去抗争的，只能适应市场，不可能改变市场，房地产业内有句自嘲的话“热销是市场行，滞销是你不行”，所以营销对市场有着先天的焦虑。
焦虑三
抢节点焦虑症
随着项目工程进度“一天一小变，三天一大变”，营销心里就焦虑，本来工程进度快对营销是件好事，但是如果大家为了抢而抢，投资抢项目、工程抢进度、营销抢节点，财务抢周转，这就有问题了。
大家都在抢工期、抢开盘，抢现金流回正，一步一步压着往前抢，没有最快只有更快，时间压缩到极致，只有财务指标和工程节点，没有营销规律，几乎不给营销完成规定动作所需要的时间。
项目开发节奏这么快，完全没有预留充分的蓄客时间，很多规定动作还没做完，就要面临开盘，一旦开盘开不好，就可能面临走人的风险。想干好，能干好，但没时间给你干，能不焦虑吗？
焦虑四
开盘焦虑症
开盘对营销而言是一个重要节点，毕竟“好的开始就成功了一半”，所以大家都非常重视项目开盘，把很多的精力和资金都“砸”在开盘的一系列活动当中，大有“孤注一掷”的感觉。
但想着该做的动作都做了，如果开盘不成功怎么办？就非常焦虑。项目开盘成功了，大家可以在KTV里把酒言欢，潇洒一把，但不出三个月，又开始焦虑，想着项目怎么快点销售，好去接手下一个新项目的开盘准备工作。这种既视感就像一个出租车司机说过的，他一路上每一单生意都很焦虑，空车的时候焦虑怎么还没人打车，等到有人上车了，又焦虑怎么快点把客人放下，别耽误了接下一单生意。开发商在房地产项目滚动开发的利益驱动下，项目的业绩接力棒不断地交给营销，营销刚焦虑完一个项目开盘，就又要开始在新项目开盘的营销路上焦虑了。
焦虑五
推广焦虑症
目前市场预期不好，客户观望情绪浓厚，买房愿望显著下降，由前几年的“买房焦虑”变成现在的“卖房焦虑”，客户从哪来？推广如何切入？以前推广主题的系列化是“无用论”，但推翻了前面的理论，现在又不知道怎么做，正所谓“不破不立”，但现在已经是“破而不立”了，就开始焦虑了。
把开盘的焦虑，很快转变为开盘后推广的焦虑，没有客户上门，怎么提高转化率？就在微信朋友圈里发广告，重要节日发个广告，节气发个广告；什么九宫格、倒数海报、缩略图设计等等，早期这种私域刷屏方式还有点新鲜感，现在已经铺天盖地了，很难引起大家认真阅读的欲望。那些只发项目广告的在不知不觉中被朋友拉成“不看他（她）”，但不管有用没用，还是不停地在私域流量里做推广。
其实其推广主题是碎片化的，不系统的，任何操盘动作不是做了就能解决问题，同样的营销动作或许对他适应，有效果，而对你则不适应，没效果。何况朋友圈的数量基本是固定的，有限的，朋友之间的情况大家都是十分了解的，不需要天天说，试想会有几个朋友会成为你的成交客户呢？又会有几个朋友（除了同事）会在自己的朋友圈里帮你转发项目广告呢？其实是知道没用，但是还是要发，所以除了看到营销的推广焦虑症外，还是推广焦虑症。
焦虑六
年终焦虑症
年终都是各房企冲刺目标的时候，对营销重要性不言而喻，压力和焦虑从营销总开始一层一层往下传递，一直传递到置业顾问，所以营销一到年终就焦虑，因为大家都知道完不成年终目标对营销将意味着什么，小则年终奖金少拿，甚至没有，大则卷铺盖人走。有的公司打出标语“年底完不成销售目标，杀一个营销总祭天”，可不是一句玩笑话。
而有的项目月份才开盘，又遇到年终销售目标冲刺，这对营销而言，简直就是几重焦虑的叠加，俗（低俗的“俗”）称“焦虑++”，不知道这是在说（ma）运营，还是在说（zhou）工程。
焦虑七
渠道焦虑症
中介渠道对于很多营销而言就像是“毒品”，会上瘾的，是既爱又恨，爱的是马上能够看到业绩，有高潮，能自嗨，而且是后佣制，不用担心营销费用“打水漂”；恨的是营销费用越来越高hold不住，费率超标是道“红线”，岗位考核通不过，有时甚至自己的位子都不保，特别焦虑。
有的营销就自己干渠道，搞自渠，但自渠总是干不过中介，销售埋怨自渠带来的客户“很水”；自渠埋怨销售不认真接待，浪费客户资源；策划埋怨自然上门客都被自渠截流了，销售、自渠和策划之间相互埋怨，最后自渠的人一个个走光了，不了了之，干自渠的结果就是营销出力不讨好，还要担责任。
所以营销，既要焦虑请中介怎么既爱又恨，又要焦虑干自渠可能出力不讨好。
焦虑八
（高）学历焦虑症
我的朋友是全日制硕士研究生学历，但每次在投递简历的时候都很焦虑，是写还是不写自己是硕士呢？如果写是硕士，在芸芸众生中可以拔得头筹，是块不错的“敲门砖”，但是又担心对方公司负责招聘的人学历不高，是否会“劣币驱逐良币”，反而起副作用，焦虑不知道该写还是不该写高学历，左右为难，是典型的（高）学历焦虑症的表现。
环顾四周，似乎地产营销不需要高学历，硕士干不过本科，看看身边营销高管有几个是高学历的（在职硕士不算，它只有学位，没有学历）；本科干不过大专，看看满大街派单的都自诩是干地产营销的，而且“狼性”十足，但市场一骤冷，转身就加入到了“滴滴”的阵营，而反观学历高的人转行就比较困难了。
焦虑九
营销费率焦虑症
营销费率是悬在在每个营销总头上的一把剑，营销费用不花，一定卖不好；但是营销费用花了，也不一定卖得好。开盘开得好，会给后面销售的营销费用预留了很大的空间，这样后面销售还有营销费用可以花，但一旦开盘开得不好，本来开盘就“孤注一掷”花了不少营销费用，那么现在可以使用的营销费用就更少了，开盘后还卖不好，更是捉襟见肘。
加之，“被渠道绑架”这是近些年很多营销的生存境况，渠道佣金从过去的.%到%，一路飙涨，直接导致了营销费用的高居不下，营销费用不够用更是形成恶性循环。要么找各种原理由，申请额外追加营销费用，要么开始选择不用外部渠道，这意味着要放下自己甲方的身份，营销团队将面临“裸奔”，营销水平和能力将接受巨大考验。
结语
年可能是房地产有史以来最焦虑的一年，有的人会说，“踩对点”是治愈营销焦虑症的良方，但事实上没有几个营销能够顺应大势，把握节奏，抓住市场窗口期顺利出货的，因为一个项目能不能“踩对点”，其实营销根本把控不了，不能把“踩对点”作为解决营销焦虑的那根“救命草”。
对营销而言，每一次的市场聚变，不仅是一次生存的挑战，而且是一场绝地的突围，或许围绕着地产数字化、科技化和智能化的进步，持续性优化管理（管理红利）和优化产品（产品红利）以及提升客户体验（人心红利），地产营销也会闯出一条新的营销之路，创新之路。
地产营销人，向前看，尽管有焦虑，有痛苦。但，痛并快乐着
