这是我坚持写原创文章的第79篇，打造社区实体店品牌专题的第45篇。
有一个粉丝朋友问，他打算开店，如果选址的话，是不是人流量越高越好呢？
他说，他打算在地铁出口的地下美食城开个烘焙店，店是加盟的小品牌。产品还不错，每个月也都有新品。店面在美食城出入口，美食城有3000多平，出口就是地铁的出入口，人流都会从店前经过，这个地铁出口是一个国家级五A级景区的摆渡车上下客点。
他还说，周末人非常多，高峰期人流量五分钟4百多人。平时人少些，但路过的人必从门前经过。地面上是广场有KFC和一些餐饮店，广场对面隔一条街是小区和地铁的另一个出口，日常早晨上下班那里的人流量大。店面不大，70到80平，租金2万多，盈亏线大概要15万。
其实，如果你是开实体店，在开店前，相信你一定也会碰到这种类似的问题。
假如现在这个问题就由你回答，你会怎么选择呢？
我的答案是，如果选择的话，并不是人流量越高越好，要结合经营的行业和品类，具体店址具体分析。
为什么说选址并不是人流量越高就越好呢？
一、人流量越高，不代表购买你产品的越多
如果你提供的产品和客户需求不一致，即使客流再多，对你来说，一点用处也没有。
二、人流量越高，代表你需要支付经营成本越高
人流量高的地方，铺租就会越贵，你需要摊分的成本就越多，面临着你需要承受的经营压力就越大。
那么，在开店前，应该如何对选址做出正确的评估呢？
第一步 评估目标客户是否合适
不同的商圈，其覆盖的主要消费群体都会不同，在不同的场景，经过门店的客流对象也不尽相同。因此，在选址时，要对所在店址进行蹲点记录和评估，包括经过的客流量、主要目标客户群体特征，包括消费偏好和行为特性等，比如是否停留、可能的消费单价等。评估时，不仅是简单的描述，还要与你所提供的产品目标客户画像进行比对。
比对时，有一个简单的方法，那就是，你可以罗列出产品适合目标群体的10大特征（比如年龄、职业、性别、消费水平、穿着等等），与在店址蹲点记录的目标客户群体进行一对一的比对，满足一项就打10分，最后结果如果得分是超过80分，那说明这个店址和你的产品客户画像是非常吻合的。
第二步 评估流量成本是否合适
人流量越高，正常情况下，铺租就会越贵，但不代表流量成本就越高。
什么是流量成本呢？
简单来说，流量成本就是你的铺租除以客流量，所除的结果就是流量成本。知道这个有什么用呢？
举个例子说明一下
为了方便理解，就以上面提到的2万租金（日租金大约是700元）来说，假如进店客流量日均是700个，那么流量成本就是700元/700个=1元。
如果你的单客毛利大于这个流量成本，那么这个店址是可以列入选择参考的。相反，如果流量成本大于单客毛利，那这个店址就不能选择。
为什么先说是选择参考呢？
在这里，再假如你看中了另一个店址，铺租是1.2万（相当于日租金是400元），进店客流量是日均500个，那流量成本就是400元/500个=0.8元。
单纯来看，这个店址比上面的客流量，日均是少了200个，但是流量成本却少了0.2元（少了20%），怎么选择呢？
答案是，选择流量成本低的这个店址会更加有效。但是，如果这个店址日均流量是400个，流量成本是400元/400个=1元时，相反，这时就应该选择第一个2万的店址。
也就是说，具体选择时，优先选择流量成本低的那一个，如果流量成本相同，则选择流量高的那一个。
第三步 综合确定是否选择
经过上面二步的评估，基本上，你应该对是否选择这个店址，做到了心中有数。为了方便你理解，我画了一个图，你可以参考下面的图例做出最后的决策，点击图片可以放大查看。
当然，选择了合适的店址，还不代表你能将实体店经营得好，要经营好你的社区实体店，你还需要学会整体的经营策略，而实施系统的品牌化经营，将是你社区实体店区别于竞争对手并且获得持续稳定发展的必由之路。
