1、土地一级开发（生地—熟地）
指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
1.1土地基础知识
获取土地三种方式：
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是
控制在政府手里。
资本市场:
①投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金
的互换共同组成项目开发公司;
②土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳
营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
③收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。
土地市场：
通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
2、前期投资分析阶段
对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。
3、获取开发土地阶段
获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。
4、可行性研究与立项阶段
房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。
4.1可行性研究的内容
4.1.1总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议；
4.1.2市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测；
4.1.3开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战；
4.1.4明确资源、原材料及公用设施条件；
4.1.5确定开发项目的实施计划和进度要求；
4.1.6项目投资、销售费用的投入时间；
4.1.7资金来源及融资方式；
4.1.8项目销售和租赁收入预测；
4.1.9国民经济评价和项目财务评价；
4.1.10项目评价与结论。
4.2可行性研究的作用
4.2.1可研是作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可研决定是否操作该项目。
4.2.2可研是作为向银行和其他金融机构融资的依据。银行根据可研判断，借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款利率。
4.2.3可研是向当地政府、及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。
4.2.4可研是作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。
4.2.5根据可研对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制订机构设置、设定劳动定员和职工培训等。
4.2.6可研是作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段设计工作的依据。
项目立项是取得政府主管部门（计划发展委员会）对项目的批准文件。
对于房地产商来说，本阶段的主要工作是：
1）起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书；
2）取得批准项目建议书的批复；
3）依据项目建议书批复；
4）编制可行性研究报告；
5）报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资计划。
5、规划及建设的报批阶段
房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。
5.1施工前准备阶段
在项目施工前，投资开发部门需要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作，包括对施工单位与监理单位的招标、施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订，以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理，最终取得《建筑工程施工许可证》，工程方可正式开工。
5.2项目施工阶段
投资开发部门在项目施工阶段需要对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作，小区永久供水供电供气、通信工程的报批工作，还有市政设施，包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。
5.3项目竣工验收阶段
房地产项目在工程竣工之后，需要项目验收开发与移交工作。投资开发部门在项目各项工程通过验收后，需要办理《建设工程规划验收合格证》，然后进行项目各配套设施的移交工作。
6、销售阶段
商品房的销售，分为现房和期房，两者释义不同，销售所具备的条件有所不同。
6.1期房
期房，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
6.2现房
现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
6.3商品房销售的注意事项
6.3.1审查房地产开发企业的开发资质；
6.3.2审查房地产开发企业的经营范围；
6.3.3审查五证：
（1）国有土地证书；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证书；
（4）开工许可证；
（5）商品房预售许可证书。
6.3.5审查所要购买的房屋是否已作在建工程抵押。
7、物业管理
7.1物业管理法律程序
7.1.1物业管理单位经营资质审批；
7.1.2签署物业管理委托合同；
7.1.3居住小区的物业接管综合验收；
7.1.4物业使用、管理、维修公约的核准；
7.1.5安排签订管理公约；
7.1.6制定、提供质量保证书和使用说明书；
7.1.7物业管理服务基本要求；
7.1.8物业管理委员会的设立。
7.2物业管理阶段的相关税费
7.2.1居住小区物业管理启动经费；
7.2.2共用部位共用设施设备维修基金；
7.2.3普通居住小区物业管理费；
7.2.4高档住宅物业管理费；
7.2.5经济适用住房小区物业管理费；
7.2.6供暖费。
来源：网络
关注公众号“工改工”加入行业群，和吴工分享交流旧改 、房产开发相关~
